Locazioni brevi: introdotta la nuova soglia di imprenditorialità

La Legge di Bilancio per il 2026 interviene in modo significativo sulla disciplina delle locazioni brevi, introducendo una modifica destinata ad avere un impatto rilevante su proprietari immobiliari, operatori del settore e professionisti. A partire dal periodo d’imposta 2026, infatti, il legislatore abbassa sensibilmente la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve viene presunta svolta in forma imprenditoriale, con tutte le conseguenze fiscali, amministrative e previdenziali che ne derivano.

La novità è contenuta nell’articolo 1, comma 17, della Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), che modifica l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020. La nuova formulazione stabilisce che la disciplina delle locazioni brevi è applicabile solo nel caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Oltre tale limite, e quindi a partire dal terzo appartamento, l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile, indipendentemente dal soggetto che la esercita.

Fino al 31 dicembre 2025, la presunzione di imprenditorialità scattava solo al superamento di cinque unità immobiliari. Il nuovo limite rappresenta dunque un cambio di paradigma, volto a restringere l’area della gestione “privata” delle locazioni brevi.

Cosa si intende per locazione breve

Resta invariata la definizione di locazione breve contenuta nell’articolo 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017. Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, comprese le ipotesi che prevedono la fornitura di servizi accessori quali pulizia dei locali e biancheria. I contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente oppure tramite intermediari immobiliari o portali telematici.

È proprio questo presupposto – l’esercizio dell’attività “al di fuori dell’impresa” – che viene meno automaticamente al superamento della nuova soglia delle due unità immobiliari.

La presunzione legale di imprenditorialità

Dal 2026, la destinazione alla locazione breve di oltre due appartamenti comporta una presunzione legale di esercizio in forma imprenditoriale. Si tratta di una presunzione che opera “ex lege” e che non richiede ulteriori valutazioni di tipo organizzativo o dimensionale.

Il termine “appartamento” va inteso come singola unità immobiliare catastale a destinazione abitativa. Ai fini del conteggio rileva quindi il numero delle unità catastali e non il numero delle stanze locate. Tuttavia, la locazione anche di una sola stanza all’interno di un’unità abitativa è comunque considerata, ai fini della norma, come utilizzo dell’intero “appartamento”.

Ne derivano alcune conseguenze pratiche rilevanti. Non si configura attività imprenditoriale nel caso in cui un contribuente destini alla locazione breve più stanze, purché tutte situate all’interno della medesima unità catastale. Al contrario, la presunzione scatta quando vengono destinate alla locazione breve due unità immobiliari catastali e anche una sola stanza ubicata in un terzo immobile.

Effetti dell’inquadramento come attività d’impresa

La qualificazione dell’attività come imprenditoriale comporta una serie di adempimenti obbligatori. Sul piano fiscale è necessaria l’apertura della Partita IVA, con codice ATECO 55.20.42 (servizi di alloggio in camere e appartamenti per vacanze). A ciò si aggiungono gli obblighi contabili, con la scelta del regime più idoneo – ordinario, semplificato o forfettario – nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa vigente.

Dal punto di vista amministrativo è richiesta la presentazione della SCIA al Comune competente e l’iscrizione al Registro delle Imprese. Sul fronte previdenziale, l’attività rientra nella gestione INPS Commercianti, con obbligo di contribuzione.

In questo contesto, non è da escludere che alcuni proprietari tentino di aggirare il nuovo limite, ad esempio intestando la terza unità a familiari, concedendola in comodato o in locazione per poi procedere al subaffitto. Si tratta di operazioni che dovranno essere valutate con estrema attenzione, alla luce del rischio di contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Cedolare secca e aliquote applicabili

La normativa conferma che l’aliquota ridotta della cedolare secca al 21% sulle locazioni brevi è applicabile a una sola unità immobiliare, scelta discrezionalmente dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Il locatore può quindi decidere di applicare l’aliquota agevolata al contratto con il canone più elevato.

In sintesi, il regime attuale prevede che, in presenza di un solo immobile concesso in locazione breve, l’aliquota sia pari al 21% se espressamente richiesta in dichiarazione, mentre in assenza di opzione si applica l’aliquota del 26%. Nel caso di due immobili, l’aliquota del 21% può essere applicata a uno solo di essi, mentre sull’altro si applica il 26%. Quando invece le unità immobiliari destinate alla locazione breve sono tre o più, la presunzione di imprenditorialità esclude del tutto l’applicazione della cedolare secca.

È opportuno precisare che tale presunzione riguarda esclusivamente i contratti di locazione breve. Restano pertanto fuori dal perimetro i contratti di locazione “ordinaria”, come quelli a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2). Ne consegue che un contribuente può concedere in locazione breve due appartamenti e, parallelamente, locare altri immobili con contratti ordinari senza incorrere automaticamente nella presunzione di attività imprenditoriale.

Il nostro studio rimane a disposizione per l’analisi di singoli casi e l’adozione delle soluzioni più opportune. Per maggiori informazioni, non esitate a contattarci.