Locazioni Brevi - Guida operativa

Negli ultimi anni il mercato delle locazioni brevi ha vissuto un’espansione esponenziale, alimentata non solo dalla crescente domanda turistica ma anche dall’utilizzo di piattaforme digitali che semplificano l’incontro tra domanda e offerta. Portali come Airbnb, Booking, Vrbo e decine di applicativi minori hanno modificato radicalmente le dinamiche di gestione immobiliare, introducendo la possibilità per chiunque, di fatto, di locare per pochi giorni un appartamento o anche solo una stanza, traendone un reddito.

In questo contesto, tuttavia, la fiscalità italiana impone un’analisi attenta e puntuale di ogni operazione, poiché la corretta classificazione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi non è affatto scontata e comporta differenze significative in termini di tassazione, adempimenti e responsabilità.

Cosa si intende per locazione breve: il quadro normativo di riferimento

Il primo passaggio fondamentale è comprendere la definizione giuridica e fiscale di “locazione breve”. L’art. 4 del D.L. 50/2017 stabilisce che si tratta di contratti di locazione di immobili a uso abitativo:

• Con durata non superiore a 30 giorni per ogni singolo contratto;

• Stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;

• Che possono includere servizi accessori (ad esempio pulizia iniziale, fornitura biancheria) purché non assumano le caratteristiche di un servizio alberghiero completo.

Non rientrano in questa definizione i contratti stipulati dalle imprese o da soggetti che gestiscono attività ricettive in forma imprenditoriale (B&B professionali, affittacamere, hotel).

Le tre categorie fiscali dei redditi da locazioni brevi

Fiscalmente, i redditi derivanti da locazioni brevi possono ricadere in tre diverse categorie, ciascuna con un trattamento differente:

1. Redditi fondiari da fabbricati (Art. 90 TUIR)

2. Redditi diversi (Art. 67, co.1 lett. i) TUIR)

3. Redditi d’impresa (Art. 55 TUIR)

   
   

1. Redditi fondiari da fabbricati

È il caso più frequente. I canoni di locazione breve vengono qualificati come redditi fondiari quando:

• Il locatore è proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale sull’immobile;

• L’immobile è ad uso abitativo e situato in Italia;

• Il contratto è stipulato al di fuori dell’esercizio di impresa;

• La durata non supera i 30 giorni per ciascun conduttore.

In questo caso, il reddito imponibile corrisponde al canone percepito ridotto forfettariamente del 5%, salvo opzione per la cedolare secca al 21%, che rappresenta la scelta preferibile in molti casi per semplicità e convenienza fiscale.

Esempio operativo:

Marco possiede un bilocale a Palermo che affitta occasionalmente su Airbnb durante l’estate. Ha percepito 2.000€ totali. Potrà tassarli con cedolare secca al 21% oppure considerarli reddito fondiario con abbattimento del 5%, se rientrano nei requisiti sopra indicati.

2. Redditi diversi

Si parla invece di redditi diversi quando:

• L’immobile non è di proprietà del locatore, come nel caso di sublocazione;

• Il locatore non ha un diritto reale sull’immobile ma detiene un diritto personale di godimento (comodato o locazione ordinaria).

In questi casi, i canoni percepiti non si qualificano come reddito fondiario poiché il locatore non possiede l’immobile, ma sono considerati redditi diversi ai sensi dell’Art. 67 TUIR.

Esempio operativo:

Lucia vive in affitto a Catania e subloca per un weekend la stanza libera su Booking percependo 150€. Questo importo verrà dichiarato come reddito diverso nella sua dichiarazione annuale.

3. Redditi d’impresa

Infine, si rientra nell’ambito dei redditi d’impresa quando:

• Si gestiscono più di quattro immobili ad uso abitativo nel corso dell’anno (presunzione legale ai fini IVA ex Art. 1, co. 595 L. 178/2020);

• L’attività viene svolta con frequenza abituale e organizzazione di mezzi, ad esempio con personale addetto, reception, servizi accessori qualificati come colazione o concierge, pulizie quotidiane, cambio biancheria giornaliero.

  
  

In tali ipotesi l’attività è assimilabile a un’attività alberghiera o extralberghiera imprenditoriale e comporta l’obbligo di:

• Apertura partita IVA con codice ATECO adeguato;

• Iscrizione al Registro delle Imprese;

• Tenuta di scritture contabili, emissione di fatture e gestione IVA;

• Versamento dei contributi previdenziali INPS.

  
  

Esempio operativo:

Paolo gestisce 5 appartamenti a Siracusa destinati a locazioni turistiche, con personale fisso per check-in e pulizie giornaliere. In questo caso l’attività è imprenditoriale e i redditi derivanti sono redditi d’impresa, soggetti a tassazione ordinaria IRES o IRPEF, IVA e contributi.

Le piattaforme di intermediazione digitale e le ritenute fiscali

Un aspetto essenziale per la gestione fiscale delle locazioni brevi riguarda le piattaforme digitali. La normativa prevede infatti che:

• Le piattaforme con stabile organizzazione in Italia, come Airbnb, sono sostituti d’imposta e applicano una ritenuta del 21% a titolo di imposta o acconto, versata direttamente all’Agenzia delle Entrate.

• Le piattaforme senza stabile organizzazione in Italia non applicano alcuna ritenuta. In tal caso, la tassazione è integralmente in capo al contribuente, che dovrà dichiarare i redditi percepiti nella propria dichiarazione annuale.

  
  

Checklist operativa per inquadrare correttamente la propria attività

Per i Professionisti e i contribuenti, una corretta classificazione dei redditi richiede la verifica di alcune informazioni chiave:

1. Chi è il titolare dell’immobile?

2. L’immobile è abitativo e situato in Italia?

3. Il contratto supera i 30 giorni?

4. Quanti immobili vengono gestiti?

5. Con quale frequenza e sistematicità avvengono le locazioni?

6. Vengono forniti servizi aggiuntivi assimilabili a quelli alberghieri?

7. Quale piattaforma digitale viene utilizzata e applica ritenuta?

Le sanzioni in caso di errori o omissioni

Una classificazione errata del reddito può determinare:

• Omissioni dichiarative, con applicazione di sanzioni amministrative;

• Maggiori imposte dovute per errata applicazione dell’aliquota;

• Ravvedimenti operosi con interessi legali e sanzioni ridotte se regolarizzati spontaneamente.

Per questo motivo, un supporto consulenziale esperto rappresenta oggi un valore strategico per privati e operatori del settore.

Regolamenti condominiali e locazioni turistiche: cosa dice la legge

Un tema spesso sottovalutato riguarda la compatibilità delle locazioni brevi con i regolamenti condominiali. La giurisprudenza italiana distingue tra:

• Regolamento contrattuale, redatto all’atto della costituzione del condominio o approvato all’unanimità: può vietare attività specifiche come le locazioni turistiche.

• Regolamento assembleare, approvato a maggioranza: non può vietare un’attività lecita come la locazione breve, salvo modifiche unanime al regolamento.

Oltre agli aspetti fiscali, le problematiche più ricorrenti possono quindi riguardare anche:

• Disturbi alla quiete condominiale causati da frequente ricambio di ospiti;

• Usi impropri delle parti comuni;

• Contestazioni tra condomini in merito al via vai di persone estranee.

  
  

Pertanto, prima di avviare un’attività di locazione breve, è opportuno:

1. Verificare il regolamento condominiale;

2. Valutare i possibili impatti sull’ambiente circostante;

3. Rispettare le normative regionali e comunali, che possono prevedere obblighi specifici di comunicazione o SCIA.

   
   

Conclusioni operative per clienti e professionisti

In un contesto normativo complesso e in evoluzione, la gestione delle locazioni brevi richiede:

• Un’analisi personalizzata del singolo caso;

• L’individuazione del corretto inquadramento fiscale;

• La predisposizione di tutti gli adempimenti dichiarativi e comunicativi verso Agenzia delle Entrate, Comune, Questura (per la comunicazione delle presenze turistiche) e, ove necessario, Camera di Commercio.

• La verifica della sussistenza dei presupposti essenziali sul fronte condominiale.

  
  

La materia delle locazioni brevi si conferma, dunque, uno degli ambiti più delicati e ricchi di sfumature nell’attuale disciplina fiscale immobiliare italiana.

Il nostro studio rimane a disposizione per l’analisi di singoli casi e l’adozione delle soluzioni più opportune. Per maggiori informazioni, non esitate a contattarci.